Etiler Emsal Artışı Nasıl Hesaplanır? Kentsel Dönüşümde Değer

Etiler'de kentsel dönüşümün değer yaratıp yaratmayacağını belirleyen en kritik kavram çoğu zaman emsaltır. Peki emsal artışı tam olarak nedir ve mülkünüze nasıl yansır?

Emsal (KAKS) nedir?

Emsal — teknik adıyla KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) — bir parselde inşa edilebilecek toplam inşaat alanının, arsa alanına oranıdır. Örneğin 500 m² arsada emsal 1,50 ise, toplam 750 m² inşaat hakkı var demektir. Emsal artışı, bu oranın (mevzuat ve imar planı elverdiğinde) yükseltilmesidir.

Basit bir örnek

500 m² arsada emsal 1,50'den 2,00'a çıkarsa, inşaat hakkı 750 m²'den 1.000 m²'ye yükselir — yani ~%33 daha fazla satılabilir/kiralanabilir alan. Doğru projede bu, mülk sahibine daha fazla bağımsız bölüm, daha yüksek değer ve kira potansiyeli olarak döner.

Her parselde emsal artışı olur mu?

Hayır. Emsal artışı; parselin imar planı, ada-parsel durumu, kat/yükseklik sınırları ve güncel mevzuata bağlıdır. Bazı parsellerde hiç mümkün olmayabilir. Bu yüzden dönüşüme girmeden önce doğru bir Etiler kentsel dönüşüm ve imar analizi şarttır — aksi halde beklenen değer artışı gerçekleşmeyebilir.

Emsal artışı değere nasıl döner?

Artan inşaat hakkı; ya daha fazla bağımsız bölüm (daire/ofis) ya da daha büyük bir mülk anlamına gelir. Kat karşılığı modelinde bu, mülk sahibinin payını doğrudan etkiler. Doğru müzakere, emsal artışının değerini mülk sahibi lehine korur.