Özkan Özel•2 Kasım 2026•3 dk okuma
Beşiktaş ve çevresindeki A segment plaza ofislerinde doğru fiyatı belirlemek, yalnızca metrekare üzerinden hesaplama yapmakla mümkün değil. Özellikle Büyükdere Caddesi, Levent ve Gayrettepe hattında, benzer büyüklükteki ofislerin farklı fiyatlarla pazara sunulmasının arkasında binanın niteliği, konumu, kullanım avantajları ve hedef kiracı profili bulunuyor.
Bir satılık plaza ofisi veya kiralık plaza ofisi için fiyatlama yapılırken ilk adım, gayrimenkulün pazardaki gerçek konumunu anlamak olmalı.
Beşiktaş ve yakın çevresindeki A segment ofis piyasasında Zorlu Center, Quasar İstanbul, Torun Center ve Ferko Signature gibi projeler farklı kullanıcı beklentilerine hitap ediyor. Maslak 42 ve APA Giz gibi projeler de karşılaştırmalı değerlendirmelerde dikkate alınabilecek alternatifler arasında yer alıyor.
Ancak bu projelerdeki fiyatları doğrudan birbirine emsal kabul etmek doğru olmaz. Binanın prestiji, ulaşım olanakları, otopark kapasitesi, teknik altyapısı, ortak alanları ve işletme giderleri, ofisin ticari cazibesini etkiler. Kat konumu, manzara, ana artere ulaşım kolaylığı, cephe, bölünebilirlik ve mevcut iç düzen de fiyat üzerinde belirleyici olabilir.
Satılık plaza katı için fiyat belirlenirken yatırımcının beklediği kira getirisi, mevcut kira sözleşmeleri, boş kalma riski ve olası yeniden kiralama süresi önem taşır. Kullanıcının kendi şirketi için satın alacağı bir ofiste ise kurumsal ihtiyaçlar ve uzun vadeli kullanım avantajları öne çıkabilir.
Kiralık plaza katı değerlendirmesinde farklı bir yaklaşım gerekir. Kiracının yalnızca aylık kira bedeli değil, aidat, otopark, ortak giderler ve ofisin faaliyete hazır hâle getirilmesi için yapacağı harcamalar da hesaba katılmalıdır.
Bu nedenle satılık plaza ofisi ile kiralık plaza ofisi aynı fiyatlama mantığıyla değerlendirilmemelidir. Her iki durumda da güncel emsallerin yanında, gerçekleşmiş işlemler ve pazarlık koşulları mümkün olduğunca incelenmelidir.
Piyasada uzun süre kalan bir plaza ofisinin sorunu her zaman lokasyon veya bina kalitesi değildir. Bazen fiyat beklentisi, hedef kullanıcı grubunun ödeme kapasitesiyle örtüşmez. Gerçekçi olmayan bir başlangıç fiyatı, nitelikli taleplerin azalmasına ve pazarlama süresinin uzamasına neden olabilir.
Beşiktaş’ta A segment plaza ofislerinde başarılı fiyatlama; emsal analizi, yatırım getirisi, hedef kullanıcı profili ve rekabet koşullarının birlikte değerlendirilmesini gerektirir.
Stratejik gayrimenkul varlık yönetiminde amaç, yalnızca bir fiyat belirlemek değil, gayrimenkulün potansiyelini doğru konumlandırarak mülk sahibi için sürdürülebilir bir sonuç elde etmektir.
Özkan ÖZEL Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi Beşiktaş / İstanbul besiktasticarigayrimenkul.com.tr
Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi — 15 yıllık uluslararası deneyim, 2020'den bu yana Beşiktaş odağı. Değer odaklarımızı inceleyin.
Önceki YazıBeşiktaş’ta Premium Gayrimenkulün Gerçek Değerini Belirleyen FaktörlerTüm Yazılar Pazar İçgörüsüBu yazıdaki konuyu portföyünüz özelinde konuşalım.
PAZAR İÇGÖRÜSÜ
Piyasa
Beşiktaş’ta premium ticari gayrimenkul, plaza ofisi, cadde mağazası, rezidans ve villa değerini belirleyen faktörleri stratejik bakış açısıyla keşfedin.
Piyasa
Barbaros Bulvarı’nda bulunan +500 m² plaza ofisinin pazarlama ve satış sürecine yönelik mülk sahibiyle görüşmelere başladık. Kendisi, süreç boyunca ortaya koyduğum yaklaşımı ve hazırladığım çalışmayı yakından takip ettiğini; özellikle gayrimenkule yalnızca bir satış ürünü olarak değil, değer, konumlandırma ve doğru alıcı stratejisi açısından yaklaşmamdan oldukça etkilendiğini ifade etti. Gayrimenkul sektöründe bu ölçekte stratejik bir çalışma yaklaşımına sahip bir profesyonelle ilk kez karşılaştığını belirtmesi benim için ayrıca anlamlıydı.
Piyasa
Geçtiğimiz hafta, Londra merkezli bir aile ofisi, İstanbul Beşiktaş'taki lüks konut dairelerinden oluşan bir portföyün stratejik pazarlama ve satış süreciyle ilgili olarak bizimle iletişime geçti. Son üç ayda, Beşiktaş ile ilgilenen uluslararası gayrimenkul yatırımcılarından gelen doğrudan taleplerde kayda değer bir artış gözlemledik. Londra merkezli bu aile ofisiyle kurulan söz konusu iş birliğinin, Beşiktaş lüks gayrimenkul piyasasındaki uluslararası pazarlama ve satış faaliyetlerimiz açısından önemli ve yeni bir adım teşkil ettiğine inanıyoruz.
