Как рассчитывается увеличение эмсаль в Этилер? Стоимость при реновации

Важнейшее понятие, определяющее, создаст ли реновация стоимость в Этилер, — это часто эмсаль (коэффициент плотности застройки, KAKS). Так что же такое увеличение эмсаль и как оно отражается на вашем объекте?

Что такое эмсаль (KAKS)?

Эмсаль — технически KAKS (коэффициент плотности застройки) — это отношение общей застраиваемой площади на участке к площади участка. Например, если эмсаль 1,50 на участке 500 м², есть право застройки на 750 м². Увеличение эмсаль — это повышение этого коэффициента (где позволяют нормы и план зонирования).

Простой пример

Если эмсаль на участке 500 м² вырастет с 1,50 до 2,00, право застройки увеличится с 750 м² до 1 000 м² — примерно на 33% больше продаваемой/сдаваемой площади. В правильном проекте это возвращается собственнику как больше самостоятельных единиц, выше стоимость и арендный потенциал.

Увеличивается ли эмсаль на каждом участке?

Нет. Увеличение эмсаль зависит от плана зонирования участка, статуса квартала-участка, ограничений высоты и действующих норм. На некоторых участках это может быть невозможно. Поэтому до реновации необходим правильный анализ реновации в Этилер и зонирования.

Как увеличение эмсаль превращается в стоимость?

Увеличенное право застройки означает либо больше самостоятельных единиц (квартир/офисов), либо больший объект. В модели доли застройки это напрямую влияет на долю собственника. Правильные переговоры сохраняют стоимость увеличения эмсаль в пользу собственника.