Озкан Озел•13 июля 2026•9 мин
На протяжении многих лет сектор недвижимости функционировал преимущественно в рамках модели, ориентированной на совершение сделок. Продажа, сдача в аренду или передача прав на объект часто рассматривались как конечная цель процесса. Такой подход сохраняется в значительной части отрасли и сегодня.
Однако все большее значение приобретает новый подход — стратегическое управление активами в сфере недвижимости (Strategic Real Estate Asset Management), особенно на рынках премиум-класса, где представлены дорогостоящие объекты.
Различие между этими двумя подходами заключается не только в методах работы, но и в самой концепции управления.
В основе подхода, ориентированного на продажи, лежит сам факт совершения сделки.
Главная цель — как можно быстрее найти подходящего покупателя или арендатора для конкретного объекта. Успех обычно измеряется сроками реализации, объемом сделок или их количеством.
В рамках этой модели основное внимание уделяется следующим аспектам:
Хотя такой подход может быть вполне достаточным для многих операций, зачастую его одного оказывается недостаточно при работе с дорогостоящей недвижимостью и крупными портфелями активов.
Это объясняется тем, что в определенных ситуациях продажа может быть не самым оптимальным решением.
Подход, основанный на управлении активами, предполагает гораздо более широкий взгляд на ситуацию.
Цель здесь — не просто совершить текущую сделку, а оптимизировать совокупную стоимость, которую объект будет приносить в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Данный подход предполагает поиск ответов на следующие вопросы:
В рамках этого подхода недвижимость рассматривается не просто как объект собственности, а как стратегический актив, требующий профессионального управления.
Объекты, расположенные в Бешикташ — одном из самых престижных районов Стамбула, — функционируют по иным законам, отличным от стандартной рыночной динамики.
В таких районах, как Этилер, Улус, Бебек, Левент, Ниспетие, Тешвикие, Нишанташи и на побережье Босфора, решения о покупке принимаются не только на основе цены за квадратный метр.
В этих локациях непосредственное влияние на стоимость оказывают следующие критерии:
В результате даже незначительные стратегические корректировки в премиальном сегменте могут существенно повлиять на стоимость актива.
Многие владельцы недвижимости в первую очередь рассматривают возможность продажи или сдачи жилья в аренду на стандартных условиях.
Однако модель сдачи в аренду меблированного жилья может предложить значительные преимущества, особенно для объектов премиум-класса в районе Бешикташ.
Руководители международных компаний, экспаты, сотрудники консульств, высококвалифицированные специалисты и менеджеры, работающие над краткосрочными проектами, предпочитают полностью готовое к заселению жилье, оформленное и оснащенное по высоким стандартам.
Грамотная реализация стратегии сдачи меблированного жилья позволяет обеспечить:
В ряде случаев владельцы недвижимости могут получить значительный дополнительный доход, отложив продажу объекта на несколько лет.
Проекты по преобразованию городской среды — это та сфера, где наиболее отчетливо проявляется различие между подходом, ориентированным на продажи, и подходом, основанным на управлении активами.
При подходе, в центре внимания которого находятся затраты, целью зачастую является лишь замена старого здания новым.
Однако подлинное создание ценности начинается с постановки совершенно иных вопросов:
В частности, в таких престижных районах, как Бешикташ, проекты, где основное внимание уделяется лишь строительным затратам, зачастую не позволяют в полной мере раскрыть потенциал территории.
Напротив, успешными становятся те проекты, которые после завершения строительства выгодно выделяются на фоне конкурентов, обеспечивая более высокие цены продажи и формируя более высокий спрос.
Подход, основанный на управлении активами, приобретает особое значение для торговых и офисных помещений, а также других объектов коммерческой недвижимости.
Два объекта коммерческой недвижимости одинаковой площади могут существенно различаться по стоимости.
К факторам, влияющим на эту разницу, относятся:
Коммерческие объекты, расположенные в удачных локациях — в частности, вдоль таких направлений, как Маслак, проспекты Бюйюкдере и Ниспетие, а также в районе Нишанташи, — способны приносить не только арендный доход, но и значительный прирост капитала в долгосрочной перспективе.
Для каждого объекта недвижимости существует свой оптимальный момент для продажи.
Если в определенные периоды рыночная конъюнктура благоприятствует продаже, то в другое время более высокую доходность может обеспечить стратегия сдачи помещений в аренду.
На процесс принятия решений напрямую влияют такие факторы, как процентные ставки, доступность кредитования, спрос со стороны иностранных инвесторов, проекты редевелопмента территорий и макроэкономическая ситуация.
Поэтому профессиональное управление активами предполагает анализ не только текущей ситуации, но и потенциальных возможностей в будущем.
В мировом масштабе консалтинг в сегменте недвижимости премиум-класса все больше отходит от модели, ориентированной исключительно на проведение сделок. На смену ей приходит новая модель, в которой приоритет отдается таким направлениям, как: аналитика данных, исследование рынка, оптимизация доходов, стратегии управления портфелем активов, управление рисками, инвестиционное планирование, а также выстраивание долгосрочных отношений с клиентами.
В рамках этой модели роль консультанта не ограничивается лишь сведением покупателей и продавцов.
Главная задача — обеспечить инвесторам и собственникам недвижимости получение максимальной отдачи от их активов.
Ценность объекта недвижимости определяется не только его текущей ценой продажи.
Потенциал арендного дохода, перспективы роста стоимости, возможности альтернативного использования, потенциал развития территории и способность сохранять капитал — все это также является важнейшими составляющими данной ценности.
Именно поэтому конкурентное преимущество на современном рынке недвижимости обеспечивается не просто наличием обширного портфеля активов. Все большую роль играют глубокие отраслевые знания, развитая экосистема, точный анализ данных и стратегический подход.
В конечном счете, истинный успех в сфере недвижимости измеряется не количеством совершенных сделок, а созданной устойчивой ценностью.
И порой правильное решение — это не продать, а подождать; не сдать в аренду, а трансформировать объект; не заключать сделку, а разработать стратегию.
Стратегическое управление недвижимыми активами — 15 лет международного опыта, с фокусом на Бешикташ с 2020 года. Узнайте, что нас отличает.
Предыдущая статьяС мебелью или без? Стратегия, которая увеличивает доход от аренды
Следующая статья Рынок офисов класса A на проспекте Бюйюкдере: 5 факторов, определяющих стоимостьДавайте обсудим эту тему применительно к вашему собственному портфелю.
АНАЛИТИКА РЫНКА
Рынок
Сказать «сопоставимые объекты стоят примерно столько-то» — это ещё не оценка. Мы объясняем четыре слоя анализа, которые раскрывают истинную стоимость премиального объекта.
Рынок
Мы анализируем пять факторов, определяющих стоимость офиса класса A на проспекте Бюйюкдере — в самом сердце нашего рабочего коридора, — а также правильную стратегию корпоративного арендатора.
Стратегия
Объект — это не «товар для размещения в объявлении», а актив, которым нужно управлять. Мы объясняем, чем дисциплина управления активами отличается от логики объявлений, и наш стратегический процесс из пяти шагов.